Sube el precio de la vivienda nueva dos puntos en catorce comunidades durante 2025

Los precios de la vivienda libre, tanto nueva como usada, se encarecieron de media en todas las comunidades autónomas a lo largo de 2025, aunque con velocidades distintas según el territorio. En catorce autonomías, la obra nueva registró incrementos de dos dígitos, mientras que la vivienda de segunda mano subió más de un 10% en todas ellas.

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El tirón de la demanda residencial, la limitada oferta disponible y unos tipos de interés cada vez más contenidos están detrás de este encarecimiento generalizado. Por ahora, los analistas no contemplan un giro de tendencia a corto plazo en este escenario de subidas.

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No obstante, los principales portales inmobiliarios advierten de que la demanda de compra, especialmente la que depende más de la financiación bancaria, y el ritmo de avance de los precios podrían perder fuerza. Esto ocurriría si la escalada entre Irán, Israel y Estados Unidos acaba tensionando los mercados energéticos y elevando de nuevo la inflación.

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En vivienda nueva, la estadística de precios difundida esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sitúa a Baleares como la autonomía con mayores incrementos en 2025, con un alza media del 13,4% respecto a 2024. Justo detrás se colocan Castilla y León (+13,3%), Andalucía (+12,9%), Castilla-La Mancha (+12,8%), Extremadura y Madrid (ambas con un 12,2%), Murcia (+11,9%), La Rioja (+11,5%), Canarias (+11,3%), País Vasco (+11,1%), Asturias (+10,5%), Galicia (+10,4%) y Navarra y Cataluña, con un 10,3%.

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Por debajo del umbral de los dos dígitos quedaron Cantabria (+7,3%), la Comunidad Valenciana (+9,3%) y Aragón (+9,8%), que registraron las subidas más contenidas en la vivienda libre de nueva construcción. Estas regiones se sitúan como las que menos aumentaron el precio de la vivienda a estrenar dentro del mapa estatal.

En el segmento de vivienda libre usada, todas las autonomías elevaron sus precios a ritmos de dos dígitos en 2025. Los repuntes más intensos se dieron en Aragón (+15%), Murcia (+14,7%), La Rioja (+14,6%), Castilla y León (+14,1%), Asturias (+14%) y Comunidad Valenciana y Madrid, ambas con un 13,6%.

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Tras este grupo se colocan Galicia (+13,3%), Andalucía (+13,1%), País Vasco y Cantabria (ambas con el 12,5%), Extremadura (+12,3%), Navarra (+12,1%), Canarias (+11,9%), Baleares (+11,8%), Cataluña (+11,5%) y, cerrando la lista, Castilla-La Mancha, con un incremento del 11,3%. Todas las comunidades autónomas experimentaron así una apreciable escalada en el mercado de segunda mano.

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En conjunto, el precio de la vivienda libre se disparó en España una media del 12,7% en 2025, 4,3 puntos más que en 2024 y constituyendo su mayor avance desde 2007, cuando aumentó un 9,8%, según el Índice de Precios de Vivienda. Con este nuevo salto, la vivienda encadena 12 años seguidos de subidas y la tasa de 2025 es la más elevada desde que arranca la serie del INE en 2007, más que triplicando, por ejemplo, el 4% de 2023.

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Si se distingue por tipo, la vivienda nueva se encareció de media un 11,3% en 2025, su mayor incremento desde 2007, cuando creció un 11,9%, y cuatro décimas por encima del registro de 2024. Con este aumento, la obra nueva suma también 12 ejercicios consecutivos de alzas.
 

En paralelo, la vivienda usada se revalorizó un 12,9% en 2025, también su subida más fuerte desde 2007, cuando avanzó un 8,2%. Este repunte, que mejora en casi cinco puntos el de 2024, prolonga hasta los 12 años la racha de incrementos en el mercado de segunda mano.

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COMPRAVENTAS

A pesar del fuerte encarecimiento, la actividad no se resintió: la compraventa de viviendas creció un 11,5% en 2025, su mayor incremento desde 2022, hasta alcanzar 714.237 operaciones, la cifra más alta en 18 años. El mercado no superaba las 700.000 transacciones desde 2007, cuando se realizaron más de 775.000.

El avance de las compraventas en 2025 se apoyó tanto en el incremento de operaciones sobre vivienda usada como en el aumento de ventas de obra nueva. Según el INE, se cerraron 558.327 transacciones de viviendas de segunda mano, un 10,3% más que en 2024 y máximo histórico de la serie, mientras que la venta de pisos nuevos subió un 16,1%, hasta 155.910, el nivel más elevado desde 2011.

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El 93,2% de las viviendas transmitidas por compraventa el pasado año fueron libres, frente al 6,8% que correspondió a vivienda protegida. La inmensa mayoría de las operaciones se concentró así en el mercado libre.

Todas las comunidades autónomas aumentaron en 2025 sus operaciones de compraventa de vivienda. Los mayores incrementos se dieron en Castilla y León (+18,9%), Castilla-La Mancha (+17,8%), La Rioja (+16,3%) y Extremadura (+16,1%), mientras que Navarra (+2,2%), Canarias (+4,5%) y Madrid (+4,8%) registraron los avances más suaves.

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Andalucía lideró en volumen absoluto, con 143.794 compraventas, seguida por Cataluña (112.585), Comunidad Valenciana (110.591) y Madrid (81.681). En el extremo contrario, La Rioja (5.607), Navarra (7.495) y Cantabria (10.448) presentaron las menores cifras de operaciones.

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El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se incrementó un 17,8% en 2025, hasta los 501.073 préstamos, lo que supone su mayor alza desde 2021 y el dato anual más alto de los últimos 16 años. Fue el segundo ejercicio consecutivo con crecimiento en la firma de hipotecas, después del avance del 11,7% registrado en 2024.

CRÉDITOS HIPOTECARIOS

El importe medio de los créditos hipotecarios para vivienda subió un 12,6% en 2025, hasta situarse en 163.738 euros, el más elevado de toda la serie estadística, mientras que el capital total prestado aumentó un 32,6%, superando los 82.044 millones de euros. El esfuerzo financiero asociado a cada préstamo se ha intensificado en paralelo al encarecimiento de la vivienda.

El tipo de interés medio al inicio de las hipotecas para la compra de vivienda fue del 2,93% en 2025, el nivel más bajo desde 2022. En concreto, se situó en el 2,88% para los préstamos a tipo variable y en el 2,96% para los de tipo fijo.

Las hipotecas a tipo fijo representaron el 65% del total sobre vivienda el año pasado, el porcentaje más alto desde 2022, frente al 35% de los préstamos a tipo variable. La mayoría de los nuevos hipotecados optó así por blindar su cuota frente a posibles subidas de tipos.

En todas las autonomías se firmaron en 2025 más hipotecas sobre viviendas que en 2024. Los mayores incrementos correspondieron a Cantabria (+42,8%), La Rioja (+37%), Murcia (+28,6%) y Extremadura (+24,9%), mientras que Madrid (+2,9%) y Navarra (+5,7%) fueron las únicas regiones con alzas inferiores a los dos dígitos.

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En términos absolutos, Andalucía volvió a situarse a la cabeza, con 98.052 hipotecas constituidas, seguida por Cataluña (87.011), Madrid (73.663) y Comunidad Valenciana (61.288). Las cifras más reducidas de préstamos se registraron en La Rioja (3.381), Navarra (5.868) y Cantabria (6.916).

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