Miedo a alquilar en A Coruña, la Zona Tensionada cierra las puertas a nuevos inquilinos

La decisión del Concello de A Coruña de solicitar y obtener la declaración como Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) ha colocado a la ciudad en el centro de un complejo debate sobre el acceso a la vivienda. Esta medida, prevista en la legislación estatal, busca ser un paliativo frente a la escalada de los precios del alquiler. Es más, la ZMRT ha desatado una ola de reacciones contrapuestas dejando ver la profunda división de opiniones entre inquilinos y propietarios. Ambos sectores cuestionan la eficacia y las consecuencias de la intervención gubernamental en el mercado de la vivienda.

La Declaración de Zona Tensionada: Contexto y Mecanismos
La solicitud del Concello para declarar A Coruña como ZMRT se fundamenta en el elevado precio del mercado del alquiler. Esto, según las autoridades, está dificultando seriamente el acceso a una vivienda, especialmente la gente joven. El marco legislativo que ampara esta declaración es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cuyo objetivo principal es facilitar el acceso a una vivienda digna y asequible.
 

La declaración de ZMRT es uno de los instrumentos previstos. Con él se pretende limitar temporal y excepcionalmente el precio de la renta para los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren en esas zonas. En concreto, el texto del Concello da Coruña subraya que esta es una "medida de choque" y un instrumento "provisional y temporal", con la finalidad de actuar en el mercado mientras se logra incrementar la oferta de vivienda asequible. Esto se haría a través de la promoción y preservación del parque de viviendas de protección oficial. Por ley, la aplicación de la zona tensionada tiene un límite temporal de tres años.

Se debe recordar que, aunque la iniciativa para solicitar la declaración parte de los ayuntamientos, las competencias recaen en el Estado y este, a su vez, las delega en las comunidades autónomas. Por tanto, son las comunidades autónomas las que deben crear una regulación propia, como ha ocurrido en el País Vasco y Cataluña.

El Concello de A Coruña presentó una propuesta ajustada a las directrices de la legislación estatal. No obstante, la Xunta de Galicia era "reacia a aplicar esta medida" y, aunque la ley le obligó a concederla, su aplicación se vuelve "mucho más compleja". El motivo es la falta de una regulación autonómica que establezca, por ejemplo, un régimen sancionador, algo que aún no ha hecho.

La medida comenzó a aplicarse en agosto de 2025 y, a día de hoy, los resultados son muy incipientes, pero se observaba una contención en el alza de precios, e incluso un "muy leve retroceso" en el último mes, con la esperanza de que la tendencia se consolide. La limitación significa que las viviendas sometidas a esta legislación deberán aplicar los indicadores de precios públicos estatales.

Miedo a los contratos de alquiler
Miguel Estévez, vocal de la Asociación de Inquilinos de A Coruña, ofrece una valoración crítica sobre la declaración de ZMRT, afirmando que, lejos de mejorar, la situación ha "ido a peor". El principal efecto negativo, según Estévez, es la reacción de los propietarios ante el contexto que se está formando.

La limitación a subir la renta en la zona tensionada provoca que los propietarios se nieguen a renovar contratos, optando por rescindir y dejando al inquilino "en la calle". Los arrendadores buscan fijar las rentas a los precios de mercado actuales, más altos que los del anterior contrato. Para eludir la regulación de la zona tensionada, los propietarios están ofreciendo contratos de temporada en lugar del tradicional contrato de vivienda con prórroga obligatoria de cinco años. El contrato de temporada "no está sujeto a la zona tensionada".

Por último, existe el riesgo de que surja la "misma picaresca" que existía con las viviendas de protección oficial. En esos momentos se alquilaba la vivienda, sin embargo, se exceptuaba una habitación o un trastero, haciendo un contrato aparte con el objetivo de establecer condiciones de alquiler ventajosas para el propietario.

La vivienda se desvanece
Estévez subraya que, ahora mismo, en A Coruña el verdadero problema es la falta de vivienda en alquiler. La mayoría de estas viviendas pertenecen a pequeños propietarios (que tienen una o dos viviendas adicionales), no a los "grandes tenedores". Así mismo, Estévez señala que la Ley de Vivienda ha provocado que los pequeños propietarios hayan "retirado del mercado miles y miles de viviendas" ante la inseguridad jurídica.

Detrás de dicha inseguridad está el miedo a que el inquilino se declare vulnerable y no pueda pagar el alquiler. Por otra parte, en muchos casos se suele parar el lanzamiento o desahucio para desalojar a inquilinos que permanecerán en el inmueble. Esto tiene un coste, si el inquilino no paga y no puede ser desahuciado, el propietario incurre en gastos de suministros (luz, agua). Sin ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento pueden ser superiores a los que supondrían tener el piso vacío.
 

Para que la vivienda vuelva al mercado, la postura de la asociación de inquilinos es clara: garantizar a los propietarios que si un inquilino deja de pagar, el inmueble será desalojado en un "corto espacio de tiempo" para buscar un nuevo arrendatario. Sin estas garantías de cobro de rentas y pago de daños, la falta de vivienda persistirá.

La revuelta del propietario
Katy Díaz, presidenta de la Asociación de Propietarios de Vivienda contra la Inseguridad Jurídica (APROVIJ), ofrece una perspectiva radicalmente diferente, centrando su crítica en dos instrumentos legales específicos: el Real Decreto-ley 11/2020 y la Ley de Vivienda 12/2023.
 

Con el Real Decreto-ley 11/2020, el propietario se convierte en un "escudo social", según Díaz, es más, estas personas ven sus casas como elementos "confiscados". Y es que el Gobierno, para el sector de inquilinos, “vende” la idea de un "escudo social" para proteger a los vulnerables. Sin embargo, para APROVIJ esto se hace "a costa del propietario". Si un inquilino se declara vulnerable, el propietario pierde su vivienda y está obligado a cederla.

Por otra parte están los procesos judiciales que se dilatan en el tiempo, llevando al propietario a esperar hasta dos años en algunas comunidades autónomas. Además, hay una falta de límite temporal para la cesión de la vivienda, con propietarios que llevan cinco años y medio con el decreto en vigor.

APROVIJ denuncia que, aunque existen vulnerables reales, existen quienes están abusando del sistema, solicitando la declaración de vulnerabilidad en servicios sociales sin seguimiento posterior. Según la asociación “se ha demostrado que hay muchos vulnerables que no lo eran". Por otra parte, un socio de APROVIJ relata pérdidas de hasta 40.000 euros, entre rentas impagadas, abogados y la reforma de un piso destrozado tras la recuperación. Esto lleva a muchos a retirar la vivienda del mercado para proteger su salud mental y tranquilidad.

La Ley 12/2023 fue la que "reventó el mercado del alquiler" y la "hecatombe" que provocó la retirada masiva de viviendas. Katy Díaz argumenta que la declaración de zona tensionada, como la de A Coruña, tiene un efecto contraproducente, la contracción de la oferta. En Barcelona, la aplicación de la zona tensionada ha provocado la retirada de viviendas del mercado y ha hecho que los precios suban.
 

La inseguridad jurídica generada ante este panorama, hace que los propietarios se piensen mucho a quién alquilan. Inquilinos honrados son vistos como "potenciales vulnerables" si no cumplen requisitos de altos ingresos (por ejemplo, cobrar menos de 1.800 euros), lo que dificulta su acceso a la vivienda y les obliga a buscar co-arrendatarios.
 

La solución para APROVIJ pasa por derogar el Real Decreto 11/2020. La vuelta de miles de viviendas al mercado, que hoy están cerradas por miedo, aumentaría la oferta, lo que llevaría a que los precios bajen por sí mismos.

¿Zona tensionada sí, o no?
El caso de A Coruña es paradigmático de la tensión generada por la Ley de Vivienda. El Concello busca un alivio inmediato a los precios desorbitados para ayudar a los inquilinos, especialmente a los jóvenes. Aún así, la medida se encuentra con la fuerte resistencia de unos propietarios que se sienten desprotegidos por la misma legislación que busca proteger a los vulnerables.


Para muchos propietarios, mientras el Gobierno no garantice el cumplimiento de los contratos y la recuperación rápida de sus inmuebles en caso de impago o vulnerabilidad, la escasez de oferta persistirá. La clave del conflicto es un problema de fondo, la falta de vivienda social construida por la Administración, cuya responsabilidad recae ahora, según los propietarios, sobre quién alquila su segunda vivienda.