Aumenta a conversión de bajos en viviendas en Galicia pero los arquitectos no creen que exista un "boom"

Desde octubre de 2023, cuando entró en vigor el decreto que modificó las normas de habitabilidad de Galicia, la reconversión de bajos comerciales en viviendas ha ido ganando terreno en la comunidad. El presidente de la Xunta, Alfonso Rueda, anunció incluso la simplificación de trámites para que los locales pudiesen transformarse en viviendas sin necesidad de modificar los planes urbanísticos municipales. Sin embargo, el balance sobre el terreno dista mucho de ser uniforme, y los profesionales del sector discrepan abiertamente sobre si estamos ante un fenómeno de calado o ante una oportunidad desaprovechada.

Alexandre Cameselle, del estudio de arquitectura AC8 —especializado precisamente en este tipo de transformaciones— sitúa en 76 las conversiones hechas, en marcha o confirmadas por su equipo en los últimos cuatro años. A su juicio, no se puede hablar de ningún boom. Denuncia que las particularidades normativas y técnicas de cada ayuntamiento dificultan enormemente materializar estos cambios, aunque reconoce que el potencial sigue siendo enorme en un escenario con centenares de locales vacíos repartidos por toda la comunidad.

Una opinión bien distinta sostiene Eduardo Alonso, coordinador de la oficina de apoyo a la rehabilitación del Colexio de Arquitectos de Galicia y uno de los ponentes de las normas de habitabilidad gallegas. Para él, estas operaciones son, "sin ninguna duda", el boom del momento inmobiliario en Galicia. No obstante, lanza una advertencia clara: no todos los bajos reúnen las condiciones mínimas para ser habitados con garantías.

Tres velocidades, un mismo problema

El avance no es homogéneo en el territorio. Vigo concentra el 38% de las licencias de toda Galicia, lo que lo convierte en el municipio más activo en este proceso. A Coruña y su área metropolitana suman junto a Vigo más del 80% de los expedientes en marcha. En el extremo opuesto, Santiago de Compostela mantiene su apuesta por preservar el carácter comercial de las plantas bajas en los ejes principales, y Ourense acumula retrasos de hasta dos años en la tramitación. 

En Santiago, con restricciones zonales explícitas, los datos municipales consultados por Europa Press confirman que las cifras apenas se han movido: cuatro conversiones en 2022, dos en 2023, cinco en 2024 y once en 2025. Un repunte modesto que contrasta con el volumen registrado en A Coruña y Vigo, donde el número de operaciones ronda el centenar, según estima el estudio AC8. Para este despacho, muchos espacios comerciales en las grandes ciudades gallegas "se han quedado obsoletos" y el cambio de uso representa una vía para devolverles vida.

El trasfondo de este desigual mapa es la magnitud del problema. El sector inmobiliario estima que Galicia cuenta con unos 7.000 bajos vacíos, de los que aproximadamente 2.000 ya cumplen los nuevos requisitos aprobados por la Xunta. Eduardo Alonso, del Colexio de Arquitectos, coincide en que esa cantidad de locales sin actividad "degrada el paisaje urbano", pero matiza que convertirlos en vivienda no es, a su juicio, la mejor solución en un momento de emergencia habitacional como el actual.

Turismo, privacidad y burocracia

Uno de los aspectos más polémicos del fenómeno es su vínculo con el mercado turístico. Alonso vincula "la mayor parte" de estas conversiones con los apartamentos de uso turístico, lo que en su opinión desvirtúa el objetivo de ampliar el parque residencial para uso habitual. En A Coruña, la nueva ordenanza municipal aprobada en junio de 2025 ha introducido restricciones adicionales para las viviendas de uso turístico en planta baja, exigiendo acceso independiente y exclusivo desde la vía pública y blindando determinadas zonas frente a nuevas licencias turísticas.

Otro eje central del debate es la privacidad de los futuros residentes. Alonso es rotundo: "vivir en acera no parece una buena opción", y tampoco considera adecuada la instalación de barrotes. La normativa vigente obliga a que las ventanas que den a la calle estén a 1,80 metros de altura, lo que en muchos casos implica elevar el suelo interior y, con ello, reducir la accesibilidad del inmueble. Cameselle, en cambio, defiende que existen múltiples fórmulas para garantizar la intimidad sin renunciar a la habitabilidad, y recuerda que en otros países europeos vivir a ras de calle es algo perfectamente normalizado.

La ley de acompañamiento de presupuestos aprobada a finales de 2024 vino a reforzar el marco normativo autonómico, imponiendo una serie de criterios y excepciones sobre las ordenanzas municipales para garantizar una mayor homogeneidad en los requisitos del cambio de uso en toda la comunidad. Con todo, la fragmentación municipal sigue siendo la queja más repetida por quienes se adentran en este proceso.

La experiencia en primera persona

Lucas Fernández, un particular de Ourense que está en pleno proceso de conversión de un bajo en vivienda, ilustra bien esa realidad. Se decantó por esta opción porque le permitía acceder a más metros cuadrados y a espacio exterior en pleno centro de la ciudad. Pero su valoración del proceso no deja lugar a la ambigüedad: "facilidades ninguna y trabas todas, empezando por la normativa, que no es clara" sobre qué bajos se pueden convertir y cuáles no, sin olvidar los problemas con las referencias catastrales y las divisiones horizontales.

Su recomendación para quien se lo esté planteando pasa por dos condiciones innegociables: paciencia para gestionar la burocracia y contar con un equipo de arquitectos especializado. Requisitos mínimos que, a su modo de ver, no todo el mundo está en condiciones de asumir.

Desde el punto de vista económico, los datos de Idealista para 2025 apuntan a que los locales comerciales son el producto inmobiliario más rentable en casi todas las capitales gallegas: 8,3% en A Coruña, 8% en Pontevedra, 8,1% en Ourense y 9% en Lugo. Una rentabilidad bruta que, combinada con el auge del alquiler turístico, explica buena parte del interés inversor en estas operaciones, aunque también alimenta las reservas de quienes reclaman que la política de vivienda en Galicia no puede depender de la iniciativa privada para resolver un problema estructural que afecta a miles de familias.