El control del precio del alquiler en A Coruña encalla tras decir la Xunta que la petición del Ayuntamiento está mal

 
La Xunta ha requerido al gobierno local de A Coruña para que "complete la documentación" y "corrija errores de bulto" en relación a la solicitud de declaración de zona de mercado residencial tensionada solicitada por el consistorio a principios de mes.

Así lo han ratificado fuentes de la Consellería de Vivenda consultadas por Europa Press que han precisado que no se rechaza el trámite, pero sí se insta a completar documentación al considerar que la remitida está "incompleta" y que debe haber más concreciones en algunas cuestiones.

El plan de actuaciones formulado por el gobierno local, para hacer frente a la subida de los costes de las viviendas, según expuso la alcaldesa, la socialista, Inés Rey, tras el acuerdo adoptado en la Junta de Gobierno, establece como objetivo a 20 años sumar 13.024 nuevas viviendas públicas.

El Ayuntamiento de A Coruña solicitó formalmente a la Xunta de Galicia la declaración de la ciudad como zona de mercado residencial tensionado con el objetivo de hacer frente a la escalada de precios del alquiler y la compra de vivienda, que dificulta el acceso para muchos coruñeses. 

La propuesta fue aprobada en la Junta de Gobierno Local tras constatar, mediante estudios técnicos encargados por el propio Ayuntamiento, que A Coruña cumple los dos criterios exigidos por la ley para esta declaración: el coste de la vivienda supera el 30% de la renta media de los hogares y los precios han crecido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años. Según los datos municipales, ambos requisitos se cumplen en la mitad de los distritos y en el 70% de las secciones censales de la ciudad.

Entonces, el concejal de Urbanismo, Francisco Díaz Gallego, ha subrayado que la declaración es fundamental para reducir los precios de la vivienda y garantizar el acceso universal. Además, ha puesto de relieve la escasez de vivienda pública en A Coruña, con solo 0,35 viviendas públicas por cada 100 habitantes, muy por debajo de la media española y europea.

El plan municipal contempla, además de la petición a la Xunta, la construcción de nuevas viviendas públicas, la cesión de suelo para vivienda protegida, ayudas a la rehabilitación y el desarrollo de nuevos polígonos residenciales, como el proyecto en Xuxán, donde se invertirán 10 millones de euros en 50 pisos municipales para alquiler social

 

Ante el requerimiento desde la Xunta, las fuentes consultadas han precisado que solo le han reclamado "información completa y más concreción". "Una vez envíen todo, seguimos con la tramitación", han señalado para precisar que no hay una denegación.

Y es que en el propio documento remarcan que "efectuadas las precisiones" se entiende que se dan los supuestos previstos en la Ley por el Derecho a la Vivienda "para que la ciudad de A Coruña pueda solicitar la declaración de zona de mercado residencial tensionado".

¿Qué es zona de mercado residencial tensionada y qué consecuencias tiene?

La figura legal de "zona de mercado residencial tensionada" se enmarca dentro de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 25 de mayo de 2023, con entrada en vigor al día siguiente, salvo excepciones fiscales (Ley 12/2023). Esta ley busca garantizar el acceso a una vivienda digna, especialmente en áreas con desequilibrios en la oferta y demanda de vivienda, y ha generado debate por su impacto en el mercado inmobiliario, especialmente en el alquiler.

Definición y Características

Según el Artículo 18 de la ley, una "zona de mercado residencial tensionado" se define como un área territorial donde existe un "especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población", dificultando el acceso a vivienda asequible en condiciones de mercado, considerando las necesidades territoriales. Esto se identifica mediante dos criterios principales:

• El costo promedio de la vivienda, incluyendo alquiler o hipoteca más gastos básicos (suministros, etc.), supera el 30% del ingreso medio de los hogares.
• Los precios de compra o alquiler han crecido al menos 3 puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) de la comunidad autónoma correspondiente en los últimos 5 años.

Estas zonas suelen ubicarse en grandes ciudades o áreas metropolitanas, donde la presión del mercado es más evidente.

Proceso de Aprobación

El procedimiento para declarar una zona tensionada recae en las autoridades competentes en vivienda, generalmente a nivel de comunidad autónoma, siguiendo los pasos detallados en el Artículo 18.2:

• Recopilación de Información: Se deben obtener datos sobre el mercado residencial, incluyendo indicadores de precios de alquiler y venta, su evolución, niveles de ingreso de los hogares y su evolución, y el esfuerzo económico para acceder a vivienda. Se utilizan mapas catastrales para la distribución territorial de precios.
• Trámite de Información Pública: Se pone a disposición pública información sobre la distribución espacial de población y hogares, la zonificación por oferta de vivienda, precios y tipos, y estudios para prevenir la segregación socioespacial.
• Resolución Motivada: La autoridad competente emite una resolución justificando la declaración, basada en deficiencias o insuficiencias en la oferta de vivienda (en todas sus modalidades) y la incapacidad de satisfacer la demanda de vivienda habitual a precios razonables, considerando dinámicas socioeconómicas y demográficas. Esta resolución se comunica a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda.
• Duración y Publicación: La declaración tiene una validez inicial de 3 años, prorrogable anualmente si persisten las circunstancias, con justificación de medidas públicas tomadas. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publica trimestralmente una resolución con la lista de zonas declaradas, como se puede consultar en la plataforma oficial (Consultar zonas tensionadas).

Ejemplos recientes incluyen la declaración de municipios como Errenteria (País Vasco) para el período 2025-2028, y múltiples municipios en Cataluña para 2024-2027, según resoluciones publicadas en el BOE, como la Resolución de 14 de marzo de 2024.

Consecuencias y Medidas Aplicables

La declaración de una zona tensionada tiene varias implicaciones, orientadas a corregir los desequilibrios identificados, según los Artículos 18.4 y 18.5, y disposiciones adicionales:

• Plan Específico: Tras la declaración, se debe elaborar un plan específico proponiendo medidas y un cronograma para corregir los desequilibrios, promoviendo la oferta de vivienda asequible mediante colaboración público-privada.
• Límites de Precio de Alquiler: En estas zonas, se aplican controles de precios, especialmente para grandes tenedores, definidos como personas físicas o jurídicas con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de superficie construida (excluyendo garajes y trasteros), aunque las comunidades pueden reducir este umbral a 5 inmuebles, como hizo Cataluña. Para nuevos contratos, el alquiler no puede superar el índice de precios de referencia, y se aplica a grandes tenedores o propiedades no arrendadas como vivienda habitual en los últimos 5 años.
• Incentivos Fiscales: Se ofrecen reducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para arrendadores que reduzcan el alquiler en al menos un 5% en estas zonas, con bonificaciones del 90% para ingresos netos de alquiler, o del 70% si el arrendatario es de 18 a 35 años, incentivando vivienda asequible o arrendamientos a sectores públicos o del tercer sector.
• Objetivos de Vivienda Social: Se establece un objetivo de que el 20% de las viviendas en municipios con zonas tensionadas se destinen a políticas sociales en un plazo de 20 años, evaluable anualmente, si no lo establece la administración territorial (Disposición transitoria segunda).
• Transparencia y Obligaciones: Los propietarios deben informar a los inquilinos del estado de zona tensionada y el alquiler de los últimos 5 años en los contratos. Los grandes tenedores deben proporcionar datos anuales sobre el uso de las viviendas, incluyendo identificación, utilización y cumplimiento de deberes.