Iago Lestegás: “En el mercado de alquiler se está realizando una transferencia de rentas de los más pobres a los más ricos”

-¿Cuáles han sido las herramientas a las que se tuvo que acoger el Concello para la petición de “zona tensionada”?

En primer lugar, el Concello de Santiago tuvo que realizar todo el trabajo previo que establece la Ley por el Derecho a la Vivienda para declarar a una zona como “mercado tensionado”. A esto se le añadieron otros trámites requeridos por el Gobierno autonómico a través de la Ley de Medidas Fiscales Administrativas de 2023. Para llevar adelante toda esta labor, el Concello ordenó realizar un diagnóstico de la situación del mercado de la vivienda residencial en Santiago, dicho trabajo fue realizado por el Grupo de Estudos Territoriais de la Universidade da Coruña. Posteriormente se sometió a exposición pública ese diagnóstico, también el propio Concello elaboró un proyecto de plan con medidas correctoras, sometió a la Mesa Sectorial de Vivenda (creada para esta iniciativa sobre zona tensionada) tanto el diagnóstico como el proyecto de plan con medidas correctoras. De esta forma se celebraron dos Mesas da Vivenda, una o 19 febrero y otra el 22 de mayo. Se respondió a las alegaciones que se presentaron al estudio mientras estuvo en exposición pública y se elaboró una memoria justificativa.

-¿Cómo describe la actitud del Gobierno autonómico ante esta iniciativa del Concello de Santiago de estudio sobre el mercado de la vivienda residencial?

La Xunta no creo que esté muy de acuerdo con la Ley por el Derecho a la Vivienda, también el PP ha manifestado en numerosas ocasiones que no están de acuerdo con las medidas de contención de precios que prevé esta ley en caso de declarar “zonas de mercado tensionado”. Todas estas posiciones son públicas y conocidas. 

-Desde el Concello se ha solicitado que la definición de “gran tenedor” o “gran poseedor” se aplique a propietarios con más de cinco inmuebles, la ley lo define a partir de diez inmuebles. ¿Por qué se pide este cambio?

La Ley en su artículo tercero señala que se considera poseedor o tenedor, a una persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida con más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, incluyendo garajes y bajos. En ese mismo artículo y dentro de esa definición, se indica que dicha definición podrá ser particularizada en la declaración de zonas de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en ese ámbito cuándo así se motive por la comunidad autónoma en la memoria justificativa. Así pues, en aplicación de este artículo 3 de la Ley por el Derecho a la Vivienda, solicitamos a la Xunta que en su declaración de zonas de mercado residencial tensionado, pues es la Xunta quien lo declara, se considere gran poseedor a los titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial. Lo dicho por el presidente de la Xunta de que nos estamos desmarcando de la ley no es cierto, es dicha ley la que habla de poder particularizarse la definición de gran poseedor de cara a incluir a esos poseedores de cinco o más viviendas en nuestro ámbito municipal. 

-El Gobierno autonómico tiene seis meses para resolver la petición, en caso de no hacerlo, se iniciaría un proceso contencioso-administrativo. ¿Dentro del gobierno municipal compostelano existe el temor de tener que recurrir a un contencioso?

La Ley de Medidas Fiscales Administrativas de 2023 dice que pasados los seis meses de presentado el proyecto y sin que se haya manifestado una resolución autonómica, el Concello podrá considerar desestimada su petición para los efectos de permitir la interposición de un recurso contencioso-administrativo. Sobre el temor de que esto se materialice, entendemos que la Xunta va a aplicar la Ley por el Derecho a Vivienda, se acredita que el Concello de Santiago cumple los requisitos para ser declarado zona de mercado residencial tensionado. Por otra parte, los poderes públicos tienen el mandato constitucional de promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a la vivienda. Por otra parte, la Xunta ha manifestado que estudiarán la solicitud y si se cumplen los requisitos llevará adelante la declaración pertinente. 

-En caso de aplicarse la declaración se llevarían adelante medidas para la contención de precios. ¿Esto también incluye vivienda en venta y los precios del aquiler?

No, las medidas de contención de precios están marcadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo tanto son para el mercado de alquiler. La ley de la Vivienda lo que ha hecho es incluir estas medidas de contención de precios en el alquiler. Tengamos en cuenta que el ayuntamiento no aplica una contención de precios, en este apartado las entidades municipales no deberían ni siquiera intervenir. La administración competente en este campo es la autonómica, en nuestro caso la Xunta nos concedió el trabajo previo y la solicitud. Las competencias últimas recaen en la administración autonómica y una vez declarado zona de mercado residencial tensionado es cuando se aplican automáticamente las medidas de contención de precios. 

-¿La contención de precios sería la congelación de precios o su rebaja?

Las medidas de contención de precios están establecidas en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahí se definen los incrementos que se pueden realizar y en el caso de grandes poseedores, sobre todo con inmuebles que no han estado alquilados durante los últimos cinco años, establece que se aplique el índice de precios de referencia. La ley de Arrendamientos recoge todas las consecuencias de la contención de precios con dos supuestos: los incrementos máximos entre un contrato y otro contrato que es, básicamente, que se pueda aplicar la actualización anual que ya estaba en el contrato anterior, excepto que se realicen obras en esa vivienda. El segundo supuesto son los contratos de alquiler en viviendas de grandes poseedores sobre las que se aplica el índice de precios de referencia. También se aplica en los inmuebles en que no estuviera vigente ningún contrato de alquiler para vivienda habitual en los últimos cinco años. Aquí también se aplica el índice de precios de referencia que son establecidos por el Ministerio de Vivienda. 

-Todo este trabajo se ha realizado ante la situación que vive Santiago en cuanto alquileres y precios de vivienda.

La inmensa mayoría es conocedora de cuál es el estado en los alquileres y la vivienda en Santiago, en Galicia y en España. Durante los últimos cinco años el incremento medio en los precios de alquiler ha duplicado el incremento del IPC. El alquiler se ha convertido en un factor de desigualdad y de empobrecimiento porque se está produciendo una transferencia regresiva de rentas de los más pobres a los más ricos, esto hace necesaria la intervención en el mercado de alquileres. La declaración de zona de mercado residencial tensionado no es un fin es una herramienta para contener la escalada en el alquiler. Y, sobre todo, para que las administraciones, sobre todo la autonómica como reza el artículo 27 del Estatuto de Autonomía, implementen medidas que aborden las causas estructurales del mercado de la vivienda. Al ser medidas estructurales tardarán en dar frutos y mientras esto no ocurra es necesario contener el precio del alquiler. Muchas personas no pueden acceder a una vivienda digna y las que pueden tienen dificultades para llegar a fin de mes y con menos capacidad de ahorro. El estudio del Grupo de Estudos Territoriais concluye que el elemento más tensionador del mercado residencial en Santiago es el alquiler. El tensionamiento en el alquiler aumenta en zonas con menor nivel de renta y así se verían afectados los hogares más vulnerables. No actuar no es una opción.

-La pregunta que se hace la sociedad: ¿cuál es el origen de esta subida en los alquileres?

Uno de los efectos que tuvo la crisis del 2007-2008 fue trasladar la especulación del mercado hipotecario al mercado de alquiler, tanto para uso residencial como otros usos como los turísticos. Otro factor es la pésima política de vivienda durante décadas, la crisis no es espontánea es consecuencia de malas políticas. Por otra parte, la vivienda protegida que se construyó tenía una protección temporal, no tenía protección permanente y ahora es vivienda libre. También está el hecho de que en ciudades turísticas como Santiago se haya secuestrado cientos de viviendas para uso turístico, aunque sea ilegalmente en muchos casos, reduce la vivienda para alojamiento estable.